売り主の不動産エージェントとして弊社のサービス内容
〜相談から引き渡しまでのガイド役として働きます〜
◆物件を拝見し、必要な修理や売り出す前の準備についてアドバイスします。
◆実際の市場動向より最適な売り値をお客様と打ち合わせします。
◆買い主からの購入申し込み契約書を説明し、変更が必要な内容を推奨します。
◆成約しましたら契約内容に基づいて引き渡しまでしっかりサポートします。お部屋/お家のシロアリ検査と測量の手配、各種書類の説明、保険解約手続きなどをお手伝いします。
◆引き渡し時に売却代金がご指定の方法で入金されているか確認し、鍵を買い主に渡します。
◆確定申告と源泉税の還付を現地の会計士と確認しながら最後までフォローします。
弊社に依頼して”良かった！”と感じて頂く事を目標にしています。
ステップ1 準備と媒介契約書
お家を売り出す前に必要な修理/見積を手配し、買い主が良い印象を受けるための準備を行います。準備が整いましたら販売価格を決めて媒介契約書を締結します。販売価格は実際の売買データを提供し、現在売り出し中の物件、契約中の物件、過去に売却された物件より最適な価格をお客様と打ち合わせします。販売価格が決まりましたらプロのカメラマンに撮影を依頼します。撮影費は弊社が負担します。
ステップ2 購入申し込み
買い主から「売買契約書・オファー」が届きましたら、希望購入価格、支払い方法、登記日、重要な停止条件などを説明します。全てのオファー内容に同意しましたら売買契約が成立します。オファー内容に変更が必要と思われる場合には修正売買契約書（Counter Offer・カウンタオファー）を作成し、買い主に提示します。買い主がカウンタオファーに同意しましたら売買契約が成立します。
ステップ3 売買契約の成立
売買契約が成立しましたら、「エスクロー会社」に登記手続きの代行を依頼します。売買契約書に従って中立の立場から登記手続きを代行するエスクロー会社を使うことで買い主は新しい権利証を手にし、売り主は確実に売却代金を受け取れます。エスクロー会社に支払う手数料は買い主と売り主が半分ずつ負担します。
ステップ4 各種調査・点検
売買契約書の各条項に従って買い主の承認を得ます。内容または検査結果に買い主が同意しない場合は売買契約をキャンセルすることができます。
【主な調査・点検項目】
●権利調査 – 現在の所有者の確認やローンの有無など、不動産の所有権に影響する諸権利を調査します。
●売り主の開示書 – 売り主が認知している不動産価値に影響を及ぼす全ての事項を開示します。
●物件点検 – 買い主の負担で実施します。
●シロアリ検査 – 売り主の負担で実施します。
またコンドミニアムの場合はビル管理会社の開示書、コンドミニアムの収支報告書、組合の議事録などの書類一式が届き、一戸建ての場合は売り主の負担で測量を実施します。なお、中間金が払われることに同意している場合は、買い主は中間金をエスクロー会社へ入金します。
ステップ6 登記書類に署名
登記日に間に合うよう、エスクロー会社に登記書類の作成を依頼します。この書類一式には公証人の前で署名が必要な書類があります。日本で公証される場合はアメリカ大使館または公証人役場に行き公証人の前で署名します。ハワイではエスクロー会社で公証できます。登記予定日の3日前には登記書類を提出します。
ステップ7 最終確認
登記日の数日前に買い主が物件の最終確認を行います。物件が最初の物件点検時と同じ状態であるかを確認されます。また、売り主の私物やゴミが撤去されていることや清掃状況、家具付き物件の場合は「家具リスト」に記載されている家具が残っていることを確かめます。売り主が修理や補修に応じた場合、その修理箇所の確認を行います。
ステップ8 登記（引き渡し）
登記が完了するとエスクロー会社より連絡があります。諸費用・分担金の清算はエスクロー会社を通じて行われ、売却代金を受け取ります。
※上記は基本的な売買の流れを示したものです。物件・契約内容によって異なる場合があります。
＜諸経費及び仲介手数料＞
●売却時の登記諸経費は購入金額の約1%となります。これにはエスクロー会社の手数料、譲渡税、名義保険料、弁護士の書類作成費などの費用が含まれています。
●仲介手数料は成約価格の6%です。6%のうち3%は弊社、3%は買い主を代理する不動産会社に払います。弊社の媒介契約期間は1年となりますが、いつでも媒介契約を解約できます。また他社が設けている解約後の保護期間は強制しません。
＜源泉税について＞
FIRPTA/HARPTAはハワイ不動産取引における源泉税のことで、不動産売却時の譲渡益に対する納税を事前に源泉することによって未納をなるべく防ぐことを目的としている源泉税です。
FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）はアメリカ連邦税で、売り主が外国人または外国法人の場合に、売却価格の15%を連邦歳入庁が源泉します。
HAPRTA（Hawaii Real Property Tax Law）はハワイ州税で、売り主がハワイ州非居住者またはハワイ州以外の法人の場合に売却価格の7.25%をハワイ州が源泉します。
これらは源泉税ですので、確定申告した後に、実納税額が源泉税の範囲内であれば差額が翌年に還付金として戻ってきますが、実納税額が源泉税を超える場合は追加納税が必要になります。
譲渡益がなければ源泉を免除する方法があるのですが、FIRPTAは申請から90日以上、HARPTAは30日以上かかるので売買時に間に合わないケースがあります。よって多くの場合、一旦納税をした後に早期還付請求を行うか、通常の確定申告の時期まで待って還付手続きを行うかということになっております。
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